灣區老屋耐震加固完整指南

作者： Mei Lin

灣區坐落於美國最活躍的斷層線上，聖荷西、桑尼維爾、帕羅奧圖及周邊城市有數萬棟老屋是在現代抗震規範出現之前建造的。若您的房屋建於1980年以前，很可能需要進行地震加固以保護您的家人和財產。好消息是：地震加固工程技術成熟、費用日益親民，加州甚至提供補助金幫助支付費用。

本指南涵蓋灣區屋主需要了解的地震加固所有資訊：工程內容、費用、是否符合Brace+Bolt計畫資格，以及如何找到合適的承包商。

1. 什麼是地震加固？

地震加固（又稱抗震加固）是強化現有房屋以更好抵抗地震損害的工程。目的並非使房屋達到防震 — 那是不可能的 — 而是在地震搖晃時讓房屋保持在基礎上，防止脆弱區域倒塌，並降低造成房屋無法居住的重大結構損壞風險。

大多數灣區老屋都有一個或多個抗震弱點，現代建築規範已針對這些問題加以規範。加固工程能將這些特定弱點提升至現行標準。

基礎螺栓固定

基礎螺栓固定（又稱錨栓固定）使用鋼螺栓和金屬板，將房屋的木框架與混凝土基礎實體連接。許多1980年前的房屋僅靠重力坐落在基礎上。地震時，房屋可能完全從基礎上滑落。基礎螺栓固定是最基本的加固工程，灣區一般住宅費用為 $3,500 至 $8,000。

矮牆支撐

矮牆是位於基礎與一樓之間的短木牆，常見於有架高基礎或爬行空間的房屋。這些牆體結構脆弱，容易在地震中倒塌，導致房屋下沉傾斜。支撐工程包括在矮牆上加裝夾板護牆使其牢固。灣區大多數住宅費用為 $4,500 至 $9,000。

軟層加固

軟層建築的一樓結構薄弱 — 通常是車庫、遮蔭車位或大型窗戶開口 — 上方則為居住空間。這在灣區多單元建築和部分有內置車庫的獨棟住宅中很常見。軟層加固會增加鋼力矩框架或夾板剪力牆以強化薄弱樓層。這是費用最高的加固類型，住宅物業費用介於 $18,000 至 $45,000。

2. 哪些房屋需要加固？

屋齡與建造特徵

若您的房屋符合以下任一情況，很可能需要抗震加固：

• 建於1980年以前 — 1980年前的房屋是在加州採用現代抗震建築規範之前建造的
• 有爬行空間的架高基礎 — 表示可能存在需要支撐的矮牆
• 未與基礎螺栓固定 — 常見於1950年代中期以前建造的房屋
• 內置車庫或遮蔭車位 — 典型的軟層弱點
• 無鋼筋砌體結構 — 磚砌煙囪、磚砌基礎或磚牆
• 山坡位置 — 坡地上的房屋面臨土壤移動帶來的額外地震風險

在灣區，聖荷西、桑尼維爾、山景城和帕羅奧圖老舊社區中，相當大比例的房屋符合上述一個或多個條件。

如何進行檢查

合格的承包商或結構工程師可在約一小時內檢查您的房屋並找出特定抗震弱點。許多灣區承包商提供免費抗震評估。檢查通常包括查看爬行空間的基礎螺栓、檢視矮牆，以及評估整體結構狀況。Brace+Bolt 計畫的承包商也可判斷您的房屋是否符合州政府補助資格。

3. 灣區地震加固費用

由於人工費率和當地審批要求，灣區的加固費用高於全州平均水準，但仍是最具成本效益的居家安全投資之一：

灣區獨棟住宅最常見的加固方案 — 基礎螺栓固定結合矮牆支撐 — 費用通常為 $6,000 至 $14,000，可在數天內完成。相比地震損害修復費用（通常超過$150,000），這筆投資顯然十分划算。

4. Brace+Bolt 補助計畫

加州地震Brace+Bolt（EBB）計畫提供最高 $3,000 的補助金，幫助屋主支付抗震加固費用。該計畫由加州地震局資助，已幫助數千名灣區屋主加固住宅。

申請資格

• 房屋必須為屋主自住的獨棟住宅
• 建於1980年以前（大多數參與郵遞區號適用）
• 位於參與計畫的郵遞區號內（大多數灣區城市符合資格）
• 房屋必須有架高基礎（矮牆或柱樁式）
• 房屋不得已依現行標準完成加固

如何申請

申請每年開放一次（通常在秋季）。流程包括在Brace+Bolt網站上登記、選擇已登記的承包商、進行評估、完成加固工程，以及提交報銷申請。$3,000 補助金可支付標準螺栓加固工程的相當大部分費用。您的總承包商可以引導您完成整個流程並處理相關文件。

5. 選擇加固承包商

並非每位總承包商都有抗震加固的經驗。在灣區聘用加固承包商時，請注意以下幾點：

• CSLB執照 — 請至 cslb.ca.gov 驗證承包商持有有效的加州承包商執照
• 加固專業經驗 — 要求提供過去抗震加固項目的照片和推薦人，而非一般裝修工程
• Brace+Bolt 登記 — 若您申請補助金，承包商必須已在EBB計畫登記
• 結構工程 — 對於軟層加固或複雜項目，承包商應與持牌結構工程師合作
• 許可證辦理 — 承包商應辦理所有必要的建築許可證並安排檢查
• 保險 — 確認其持有有效的一般責任保險和勞工補償保險

9Builders 是持牌灣區總承包商，在聖荷西和南灣各地擁有抗震加固、基礎工程和結構升級的豐富經驗。聯絡我們，免費評估您的房屋抗震狀況。

常見問題

關於灣區住宅地震加固的常見問題。