每位灣區屋主都應了解的加州 ADU 法規

作者： Wei Chen

加州擁有全美最進步的附屬住宅單元法規，且這些法規持續朝有利於屋主的方向演進。無論您是考慮興建 ADU 以獲取租金收入、安置家庭成員，或提升房產價值，了解法律框架都至關重要。本指南涵蓋影響灣區屋主的加州 ADU 重要法規，以及如何在規劃 ADU 建設專案時善用這些規定。

州法設定了 ADU 法規的最低標準，意即各地城市不得制定比加州允許範圍更嚴格的規定。對於歷來使 ADU 建設困難重重的城市，這是保護屋主的一大利器。

加州 ADU 法規概覽

加州為何修改 ADU 法規

加州面臨嚴峻的住房短缺問題，估計需要 3 至 4 百萬套住宅才能滿足需求。ADU 是在現有社區內增加住房最快速、最經濟實惠的方式之一，無需新增土地或基礎設施。州議會已通過一系列法案，消除了以往使許多城市 ADU 建設不切實際的障礙。

州法與地方法規

加州 ADU 法律優先於地方法規，意即各城市必須遵守州標準。若地方城市的規定比州法更嚴格（例如要求更大的退縮距離，或禁止在特定分區建設 ADU），則州法凌駕其上。加州住房與社區發展部（HCD）負責執行合規並提供指導，詳情請參閱 hcd.ca.gov。

ADU 法規重要條款

面積限制

加州法律允許獨立式 ADU 最大建造面積為 1,200 平方英尺，不受地方分區規定限制。附屬式 ADU 的面積上限為現有住宅面積的 50%，或 1,200 平方英尺，以較小者為準。初級 ADU（JADU）限制為 500 平方英尺，且必須位於現有住宅範圍內。這些面積限制適用於全州，地方城市不得予以縮減。

退縮距離與高度

城市對獨立式 ADU 所能要求的最大退縮距離為距後方及側邊地界 4 英尺。ADU 允許建造至 16 英尺高，若地方分區允許主要建築物有更大高度，則可以更高。距大眾運輸站半英里內的 ADU 可允許高達 18 英尺。這些退縮距離與高度規定使 ADU 建設在較小的灣區地塊上也切實可行。

停車要求

若房產位於大眾運輸站半英里內、具有建築及歷史意義的街區內，或 ADU 屬於現有建築的一部分（包括車庫改建），則無需額外提供停車位。實際上，這使灣區絕大多數 ADU 專案免除了停車要求。

屋主自住規定

加州法律永久禁止城市要求 ADU 屋主自住，此保障由 AB 976 確立為長久規定。這意味著您可以選擇同時出租主要住宅與 ADU。此條款對於可能在未來搬遷、同時保留 ADU 作為出租用途的投資者與屋主尤為重要。

加州法規下的 ADU 類型

獨立式 ADU

位於主要住宅同一地塊上的獨立建築。獨立式 ADU 最大面積可達 1,200 平方英尺，是灣區最常見的建造類型。此類型為屋主與租客均提供最高程度的隱私，通常也能獲得最高租金。

附屬式 ADU

附加於現有住宅、設有獨立入口的擴建部分。附屬式 ADU 與主要建築共用一面或多面牆。由於可利用現有牆體並可能共用設施連接，其建造成本通常低於獨立式單元。

初級 ADU（JADU）

JADU 建於主要住宅的現有範圍內，面積限制為 500 平方英尺。JADU 必須設有烹飪設施（可以是小型廚房而非完整廚房）及獨立入口。由於無需新建基礎或外牆，此類型是建造成本最低的 ADU。

車庫改建

將現有車庫改建為 ADU 是最受歡迎且最具成本效益的選擇之一。加州法律禁止城市要求改建車庫的屋主提供替代停車位，以此保護屋主權益。現有建築結構提供了建築外殼，大幅降低了建造成本。

近期 ADU 立法動態

加州持續透過 2025 年前通過的立法擴大 ADU 權利。AB 1033 允許城市許可 ADU 作為共管公寓單獨出售，這可大幅提升興建 ADU 的價值主張。SB 1164 擴大了多戶住宅物業的 ADU 建設權利，AB 976 則將禁止屋主自住要求永久入法。這些法律反映了州議會透過 ADU 持續增加住房供給的堅定承諾。

對灣區屋主的影響

對於 2026 年的灣區屋主而言，這些法規意味著興建 ADU 從未如此便利，在財務上也從未如此具有吸引力。簡化的許可流程、降低的費用、鄰近大眾運輸無停車要求，以及可單獨出售 ADU 等優勢相結合，構成了極具說服力的投資理由。以灣區位居全美最高之列的租金水平，一套 ADU 可帶來可觀的每月收入，同時為房產增添可觀價值。

屋主的下一步行動

若您正考慮興建 ADU，請從評估您的房產可行性開始，查閱您所在城市的具體要求（必須至少與州法一樣寬鬆），並諮詢經驗豐富的 ADU 建築商。了解法律框架將讓您充滿信心地推進，確信您的專案受到加州法律的全面保護。9Builders 協助灣區屋主了解 ADU 法規，並建造符合所有州及地方要求的住宅單元。

常見問題

灣區房主關於加州 ADU 法規的常見問題。