बे एरिया कॉन्ट्रैक्टर के साथ यथार्थवादी बजट कैसे निर्धारित करें

द्वारा Wei Chen

Houzz वार्षिक गृह नवीनीकरण ट्रेंड रिपोर्ट के अनुसार, लगभग 60 प्रतिशत गृहस्वामी जो एक बड़ा रीमॉडल पूरा करते हैं, वे अपने मूल अनुमान से अधिक खर्च करते हैं। Bay Area में, जहाँ श्रम लागत राष्ट्रीय औसत से 30 से 40 प्रतिशत अधिक है, वह अधिक खर्च पाँच या छह अंकों तक पहुँच सकता है। निर्माण शुरू होने से पहले ठेकेदार के साथ रीमॉडल बजट कैसे तय करें, यह जानना उस परिणाम से बचाव का सबसे विश्वसनीय तरीका है। एक अनुशासित बजट वार्तालाप, परमिट दाखिल होने और दायरा अंतिम रूप लेने से पहले स्थापित, एक होम रीमॉडलिंग परियोजना के हर चरण को आकार देता है।

Bay Area निर्माण लागत अधिकांश ऑनलाइन टूल की तुलना में तेज़ी से बदलती है, और यह शहर, व्यापार और फिनिश ग्रेड के अनुसार तेज़ी से भिन्न होती है। Fremont में $35,000 में होने वाला बाथरूम नवीनीकरण उसी दायरे और सामग्री चयन के लिए Palo Alto में $55,000 तक पहुँच सकता है। यह अंतर सामान्य राष्ट्रीय अनुमानों को लगभग बेकार बना देता है, और यही कारण है कि किसी योग्य स्थानीय ठेकेदार के साथ सीधी, अच्छी तरह तैयार की गई बातचीत इतनी महत्वपूर्ण होती है।

नीचे दिया गया ढाँचा उन व्यावहारिक चरणों को कवर करता है जो अनुभवी Bay Area ठेकेदार किसी भी अनुबंध पर हस्ताक्षर होने से पहले ग्राहकों के साथ उपयोग करते हैं — प्रारंभिक दायरा परिभाषा से लेकर निर्माण के अंतिम हफ्तों में खर्च की निगरानी तक।

Bay Area ठेकेदार के साथ अपना रीमॉडल बजट कैसे निर्धारित करें

किसी भी संख्या पर चर्चा करने से पहले परियोजना का दायरा तय करें

Bay Area के गृहस्वामी जो सबसे आम गलती करते हैं, वह है बिना निर्धारित दायरे के पहली ठेकेदार बैठक में पहुंचना। ठेकेदार तब तक सार्थक अनुमान नहीं दे सकते जब तक उन्हें यह न पता हो कि दीवारें हटाई जा रही हैं, बिजली सेवा को अपग्रेड करने की ज़रूरत है, या Title 24 अनुपालन कार्य लागू होता है। लिखित रूप में दायरा तय करना, कमरे के माप और वांछित फिनिश ग्रेड के साथ, ठेकेदार को काम की सटीक कीमत लगाने के लिए आवश्यक जानकारी देता है। रेखाचित्र या संदर्भ तस्वीरें इस प्रक्रिया को तेज़ करती हैं और उस आदान-प्रदान को कम करती हैं जो आमतौर पर शेड्यूलिंग में देरी करता है।

एक लिखित दायरे की सूची, चाहे कच्ची ही हो, ठेकेदार को पहला अनुमान तैयार करने के लिए पर्याप्त विवरण देती है जो दूसरों से तुलना करने योग्य हो।

वर्तमान Bay Area दरों के अनुसार लागत की अपेक्षाएं निर्धारित करें

एक बार दायरा तय हो जाने के बाद, अगला कदम राष्ट्रीय औसत के बजाय वर्तमान Bay Area दरों के साथ तुलना करना है। कोई भी बोली मांगने से पहले California Contractors State License Board के माध्यम से ठेकेदार की लाइसेंसिंग स्थिति सत्यापित करना एक बुनियादी शुरुआती बिंदु है। कम से कम तीन विस्तृत अनुमान प्राप्त करना — और यह समझना कि प्रत्येक लाइन आइटम में वास्तव में क्या शामिल है — इसी तरह यथार्थवादी बजट लक्ष्य स्थापित होते हैं।

Bay Area किचन रीमॉडल के लिए ठेकेदार बोलियों की तुलना कैसे करें पर दी गई गाइड में बताया गया है कि अनुमानों का एक-दूसरे से मूल्यांकन करते समय किन आंकड़ों पर सबसे अधिक ध्यान देना चाहिए।

• कमरे के माप और फिनिश ग्रेड प्राथमिकताओं के साथ एक लिखित दायरा दस्तावेज़ तैयार करें
• परियोजना के प्रकार और शहर के अनुसार परमिट आवश्यकताओं पर शोध करें
• एकल निश्चित संख्या के बजाय एक लक्षित बजट सीमा निर्धारित करें
• पहचानें कि परियोजना के कौन से तत्व निश्चित हैं और कौन से बातचीत योग्य हैं

सर्वोत्तम अभ्यास जो बे एरिया के बजट को पटरी पर रखते हैं

15 से 20 प्रतिशत आकस्मिक निधि सुरक्षित रखें

अनुभवी बे एरिया ठेकेदार लगातार बेस कॉन्ट्रैक्ट मूल्य से 15 से 20 प्रतिशत ऊपर की आकस्मिक निधि की सिफारिश करते हैं। यह आंकड़ा राष्ट्रीय मानक से अधिक है क्योंकि बे एरिया की परियोजनाओं में दीवारें खुलने पर अक्सर छिपी हुई स्थितियाँ सामने आती हैं। पुरानी नॉब-एंड-ट्यूब वायरिंग, जीर्ण-शीर्ण सबफ्लोर और गैर-अनुपालक प्लंबिंग सामान्य खोजें हैं जिनके लिए तत्काल उपचार की आवश्यकता होती है। आकस्मिक निधि केवल दस्तावेज़ीकृत, अप्रत्याशित परिस्थितियों के लिए होती है और इसे परियोजना के दौरान एक संरक्षित आरक्षित के रूप में माना जाना चाहिए — वैकल्पिक उन्नयन के लिए कभी उपयोग न करें।

हस्ताक्षर करने से पहले आकस्मिक राशि निर्धारित करना और उसे लिखित बजट में दर्ज करना, यह स्पष्टता हटाता है कि अप्रत्याशित लागतों को कैसे संभाला जाएगा। अधिकांश परियोजनाएं जो बजट के भीतर पूरी होती हैं, वे इसलिए होती हैं क्योंकि आकस्मिक निधि शुरुआत से ही स्थापित, वित्तपोषित और सुरक्षित थी।

एक ऐसी अनुबंध संरचना चुनें जो दायरे से मेल खाती हो

अनुबंध संरचना का अंतिम लागत पर सीधा प्रभाव पड़ता है, और चुनाव परियोजना की परिभाषा के स्तर से मेल खाना चाहिए। फिक्स्ड-प्राइस कॉन्ट्रैक्ट जोखिम को ठेकेदार पर स्थानांतरित करते हैं और लागत पूर्वानुमानता प्रदान करते हैं, जबकि टाइम-एंड-मटेरियल्स समझौते लचीलापन देते हैं लेकिन लागत की सीमा हटा देते हैं। बे एरिया रीमॉडल के लिए फिक्स्ड प्राइस बनाम टाइम और मटेरियल्स कॉन्ट्रैक्ट को समझना कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले आवश्यक है। अधिकांश अनुभवी ठेकेदार अच्छी तरह से परिभाषित दायरे के लिए फिक्स्ड-प्राइस समझौतों और कॉस्ट-प्लस व्यवस्था केवल जटिल या चरणबद्ध परियोजनाओं के लिए सुझाते हैं जहाँ पूर्ण दायरा पहले से निर्धारित नहीं किया जा सकता।

निर्माण के दौरान बजट की सुरक्षा

प्रो टिप: हर बदलाव आदेश से लागत और समय बढ़ता है — एक छोटी सी स्वीकृति अक्सर शेड्यूल समायोजन की एक श्रृंखला शुरू कर देती है जो कुल परियोजना व्यय को बढ़ा देती है।

बदलाव आदेशों को बढ़ने से पहले प्रबंधित करना

बदलाव आदेश वह प्राथमिक तंत्र हैं जिनके माध्यम से अन्यथा अच्छी तरह से प्रबंधित Bay Area परियोजनाओं का बजट चरमरा जाता है। हर बदलाव आदेश एक लागत प्रीमियम वहन करता है जो पूरी परियोजना में जुड़ता जाता है, चाहे वह किसी डिज़ाइन प्राथमिकता से उत्पन्न हो या किसी अप्रत्याशित क्षेत्र स्थिति से। निर्माण शुरू होने से पहले एक लिखित बदलाव आदेश नीति स्थापित करना बजट वृद्धि को रोकने का सबसे प्रभावी तरीका है। उस नीति में किसी भी बदलाव से पहले लिखित अनुमोदन, एक दस्तावेज़ीकृत लागत प्रभाव, और एक शेड्यूल प्रभाव मूल्यांकन की आवश्यकता होनी चाहिए।

सक्रिय बदलाव आदेश प्रबंधन लगातार अंतिम लागत को मूल अनुमान के 8 से 12 प्रतिशत के भीतर रखता है। San Jose होम रीमॉडल के दौरान बदलाव आदेशों को संभालने पर गाइड उन लिखित नीतियों का विवरण देता है जो गृहस्वामी और ठेकेदार दोनों को महंगे विवादों से बचाती हैं।

हर डॉलर को मूल बजट के विरुद्ध ट्रैक करना

अधिकांश ठेकेदार परियोजना मील के पत्थरों से जुड़े भुगतान शेड्यूल प्रदान करते हैं, लेकिन मूल बजट के विरुद्ध संचयी व्यय को ट्रैक करना गृहस्वामी की जिम्मेदारी है। हर ड्रा अनुरोध, हर अनुमोदित बदलाव आदेश, और हर सामग्री उन्नयन को एक ही चलते-फिरते खाते में दर्ज करना बजट स्वास्थ्य की एक स्पष्ट, वास्तविक समय की तस्वीर देता है। वह खाता चेतावनी के संकेत हफ्तों पहले सामने ला देता है, इससे पहले कि वे परियोजना को खतरे में डालने वाली समस्याएं बन जाएं, और गृहस्वामी को प्रतिक्रियाशील निर्णयों की बजाय सूचित निर्णय लेने का समय देता है।

बे एरिया रीमॉडल की वास्तविक लागत: वर्तमान प्रोजेक्ट डेटा

बे एरिया काउंटियों में प्रोजेक्ट प्रकार के अनुसार लागत सीमाएँ

बे एरिया नवीनीकरण लागत राष्ट्रीय औसत से काफी अलग होती है, और सामान्य कैलकुलेटर नियमित रूप से ऐसे अनुमान देते हैं जो 30 से 50 प्रतिशत तक गलत होते हैं। नीचे दिए गए आंकड़े Santa Clara, Alameda और San Mateo काउंटियों में अनुमति प्राप्त परियोजनाओं के लिए वर्तमान बाजार स्थितियों को दर्शाते हैं, जिनमें लाइसेंस प्राप्त ठेकेदारों और मध्य-स्तरीय फिनिश का उपयोग किया गया है। सभी आंकड़ों में श्रम, सामग्री, परमिट शुल्क और ठेकेदार ओवरहेड शामिल हैं, लेकिन डिज़ाइन और वास्तुकला शुल्क शामिल नहीं हैं।

San Francisco में परियोजनाएँ आमतौर पर इन सीमाओं से 15 से 25 प्रतिशत अधिक होती हैं, जो कुछ पड़ोस में पहुँच प्रतिबंधों और यूनियन श्रम आवश्यकताओं के कारण है। कोई भी बजट किसी एकल ठेकेदार की बोली पर आधारित नहीं होना चाहिए — इस बाजार में समान कार्यक्षेत्र के लिए अनुमानों के बीच अंतर नियमित रूप से 30 प्रतिशत से अधिक होता है।

पहली बार रीमॉडल करने वाले vs. अनुभवी गृहस्वामी: दो बजट दृष्टिकोण

पहली बार रीमॉडल करने वाले लोग लगभग हमेशा परमिट शुल्क, निर्माण के दौरान अस्थायी भंडारण या आवास, और निर्माण पूरा होने के बाद की फिनिशिंग लागत जैसे पेंटिंग और लैंडस्केपिंग बहाली को भूल जाते हैं।

पहली बार रीमॉडल करने वालों के लिए सामान्य बजट की अनदेखी

पहली बार रीमॉडल करने वाले लोग लगातार परमिट शुल्क, निर्माण के दौरान अस्थायी आवास या भंडारण, और निर्माण पूरा होने के बाद के फिनिशिंग कार्य — पेंटिंग, लैंडस्केपिंग बहाली, और गहरी सफाई को कम आंकते हैं। ये मदें शायद ही कभी ठेकेदार की बोलियों में दिखती हैं क्योंकि ये लाइसेंस प्राप्त ठेकेदार के दायरे से बाहर आती हैं, फिर भी ये कुल परियोजना लागत में 5 से 10 प्रतिशत जोड़ती हैं। इन सहायक लागतों को प्रारंभिक बजट में शामिल करने से एक "पूर्ण" परियोजना का वह निराशाजनक अनुभव रुकता है जिसमें पूरा महसूस करने के लिए अभी भी काफी अतिरिक्त खर्च की आवश्यकता होती है।

पहली बार रीमॉडल करने वालों को बजट बातचीत शुरू होने से पहले ठेकेदार की जांच में अधिक समय लगाने से भी फायदा होता है। एक लाइसेंस प्राप्त, अच्छी समीक्षाओं वाला ठेकेदार अधिक सटीक अनुमान और निर्माण के दौरान कम आश्चर्य प्रदान करता है, बजाय एक गैर-लाइसेंस प्राप्त ऑपरेटर के जो काम पाने के लिए कम बोली लगाता है।

अनुभवी गृहस्वामी बजट कैसे अलग तरह से बनाते हैं

अनुभवी गृहस्वामी संरचनात्मक और यांत्रिक प्रणालियों में अधिक निवेश करते हैं और सौंदर्य संबंधी फिनिश में कम, जिन्हें भविष्य के नवीनीकरण चक्रों में किफायती रूप से अपडेट किया जा सकता है। HVAC अपग्रेड, प्लंबिंग रीरूट, और इलेक्ट्रिकल पैनल कार्य दशकों तक स्थायी मूल्य प्रदान करते हैं और रखरखाव लागत को कम करते हैं, जबकि टाइल और कैबिनेटरी के रुझान बदलते रहते हैं। अनुभवी ग्राहक भुगतान कार्यक्रमों पर भी अधिक आक्रामक तरीके से बातचीत करते हैं, आमतौर पर अंतिम पंच लिस्ट पूरी तरह हल होने तक अनुबंध मूल्य का 10 प्रतिशत रोककर रखते हैं।

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

Key Takeaways

• किसी भी Bay Area रीमॉडल की शुरुआत से पहले हमेशा बेस कॉन्ट्रैक्ट मूल्य से 15 से 20 प्रतिशत ऊपर का आकस्मिक फंड सुरक्षित रखें।
• पहली कॉन्ट्रैक्टर मीटिंग से पहले प्रोजेक्ट का दायरा लिखित रूप में निर्धारित करने से अधिक सटीक, तुलनीय बोलियाँ और अधिक विश्वसनीय कुल बजट मिलता है।
• फिक्स्ड-प्राइस कॉन्ट्रैक्ट अच्छी तरह परिभाषित दायरों के लिए बजट की रक्षा करते हैं; time-and-materials समझौतों में लागत बेकाबू होने से बचने के लिए कड़े चेंज ऑर्डर प्रबंधन की आवश्यकता होती है।
• मूल बजट के विरुद्ध हर ड्रॉ अनुरोध और स्वीकृत चेंज ऑर्डर को रियल टाइम में ट्रैक करने से गृहस्वामी शुरू से अंत तक नियंत्रण में रहता है।