कैलिफोर्निया में ADU संपत्ति करों को कैसे प्रभावित करता है?

द्वारा Raven Vuong

बे एरिया के गृहस्वामियों द्वारा ADU बनाने से पहले पूछे जाने वाले सबसे सामान्य प्रश्नों में से एक यह है कि यह उनके संपत्ति करों को कैसे प्रभावित करेगा। संक्षिप्त उत्तर: हाँ, एक ADU आपके संपत्ति करों में वृद्धि करता है — लेकिन केवल नए निर्माण के मूल्य पर, आपके पूरे घर पर नहीं। कैलिफोर्निया कानून महत्वपूर्ण सुरक्षा प्रदान करता है जो प्रभाव को प्रबंधनीय रखता है, और एक ADU द्वारा उत्पन्न किराये की आय आमतौर पर अतिरिक्त कर बोझ से अधिक होती है।

यह गाइड बिल्कुल समझाता है कि कैलिफोर्निया में ADU संपत्ति कर कैसे काम करते हैं, Prop 13 और SB 1164 के तहत कौन सी सुरक्षाएं मौजूद हैं, ADU प्रकार के आधार पर आप कितना भुगतान करने की अपेक्षा कर सकते हैं, और बे एरिया के गृहस्वामी अपने निवेश को अधिकतम करते हुए अपने कर प्रभाव को कैसे कम कर सकते हैं।

1. ADU संपत्ति कर मूल्यांकन कैसे काम करता है

जब आप कैलिफोर्निया में एक ADU बनाते हैं, तो काउंटी मूल्यांकनकर्ता आपके मौजूदा संपत्ति कर आधार में नए निर्माण के मूल्यांकित मूल्य को जोड़ता है। यह एक महत्वपूर्ण भेद है: केवल ADU का ही पुनर्मूल्यांकन किया जाता है, आपके पूरे घर का नहीं। आपका मुख्य निवास अपना मूल Prop 13 मूल्यांकित मूल्य बनाए रखता है, जो वर्तमान बाजार मूल्य से बहुत कम हो सकता है यदि आप इसे वर्षों से रख रहे हैं।

अनुपूरक मूल्यांकन

आपके ADU को अपना कब्जे का प्रमाणपत्र मिलने के बाद, काउंटी मूल्यांकनकर्ता एक अनुपूरक कर बिल जारी करता है। यह बिल पुराने मूल्यांकित मूल्य (केवल भूमि और मौजूदा घर) और नए मूल्यांकित मूल्य (भूमि + घर + ADU) के बीच का अंतर कवर करता है। अनुपूरक बिल वित्तीय वर्ष के दौरान ADU के पूरा होने के समय के आधार पर अनुपातहीन है।

सांता क्लारा काउंटी में, मतदाता-अनुमोदित बांड और विशेष मूल्यांकन सहित मानक संपत्ति कर दर लगभग मूल्यांकित मूल्य का 1.2% है। तो $250,000 में मूल्यांकित एक ADU आपके संपत्ति कर बिल में लगभग $3,000 प्रति वर्ष जोड़ेगा।

Prop 13 सुरक्षाएं

कैलिफोर्निया का Proposition 13 संपत्ति कर वृद्धि को मूल्यांकित मूल्य पर प्रति वर्ष 2% से अधिक नहीं तक सीमित करता है। यह सुरक्षा आपके ADU मूल्यांकन पर भी लागू होती है। एक बार प्रारंभिक मूल्यांकित मूल्य स्थापित हो जाने के बाद, यह केवल वार्षिक रूप से अधिकतम 2% बढ़ सकता है — चाहे ADU का बाजार मूल्य कितना भी सराहना करे। बे एरिया में, जहां रीयल एस्टेट मूल्य प्रति वर्ष 5-10% कूद सकते हैं, यह एक महत्वपूर्ण दीर्घकालिक लाभ है।

2. SB 1164: ADU कर सुरक्षाएं

सेनेट बिल 1164, कैलिफोर्निया में कानून में हस्ताक्षरित, विशेष रूप से ADU मालिकों के लिए अतिरिक्त संपत्ति कर सुरक्षाएं प्रदान करता है। यह कानून ADU निर्माण में सबसे बड़ी बाधाओं में से एक को दूर करने के लिए डिज़ाइन किया गया था — विशाल संपत्ति कर वृद्धि का डर।

SB 1164 क्या करता है

SB 1164 स्पष्ट रूप से कहता है कि एक ADU बनाना मौजूदा प्राथमिक आवास के पुनर्मूल्यांकन को ट्रिगर नहीं करता है। इस कानून से पहले, कुछ गृहस्वामियों को चिंता थी कि एक ADU जोड़ने से काउंटी अपनी पूरी संपत्ति को वर्तमान बाजार मूल्य पर पुनर्मूल्यांकन कर सकता है — संभावतः अगर उन्होंने दशकों से घर रखा है तो उनके कर बिल को दोगुना या तिगुना कर सकता है। SB 1164 इस जोखिम को पूरी तरह समाप्त करता है।

कानून सुनिश्चित करता है कि केवल ADU का नया निर्माण मूल्य कर आधार में जोड़ा जाता है। आपके मुख्य घर का Prop 13-सुरक्षित मूल्यांकन अछूता रहता है।

कौन योग्य है

कैलिफोर्निया में एकल-पारिवारिक आवासीय गुणों पर बनाए गए सभी ADUs SB 1164 सुरक्षाओं के लिए योग्य हैं। इसमें अलग ADU, संलग्न ADU, गैराज रूपांतरण और JADU शामिल हैं। कर सुरक्षा के लिए कोई आय सीमा या मालिक-कब्जे की आवश्यकताएं नहीं हैं — हालांकि कुछ शहरों को ADU परमिट के लिए मालिक-कब्जे की आवश्यकता होती है।

3. ADU प्रकार के आधार पर अनुमानित संपत्ति कर वृद्धि

आपके संपत्ति कर में कितनी वृद्धि होती है यह मुख्य रूप से ADU के निर्माण लागत पर निर्भर करता है, क्योंकि यही है जो काउंटी मूल्यांकनकर्ता नए मूल्यांकित मूल्य को निर्धारित करने के लिए उपयोग करता है। बे एरिया के गृहस्वामियों के लिए यहां विशिष्ट श्रेणियां हैं:

अलग ADU

एक अलग ADU बैकयार्ड में बनी एक स्वतंत्र संरचना है। क्योंकि इसे एक नई नींव, पूर्ण फ्रेमिंग, छत और सभी उपयोगिता कनेक्शन की आवश्यकता होती है, इसमें सबसे अधिक निर्माण लागत होती है और इसलिए सबसे बड़ी कर वृद्धि होती है। हालांकि, अलग ADU सबसे अधिक किराये की दरें भी प्राप्त करते हैं — आमतौर पर बे एरिया में $2,400 से $3,500 प्रति माह — जो अतिरिक्त कर से बहुत अधिक है।

संलग्न ADU

एक संलग्न ADU मुख्य घर के साथ एक या एक से अधिक दीवारें साझा करता है। निर्माण लागत कम है क्योंकि मौजूदा संरचना आंशिक सहायता प्रदान करती है, और उपयोगिता कनेक्शन छोटे होते हैं। कर वृद्धि आनुपातिकता से छोटी है, जबकि किराये की दरें $2,000 से $2,800 प्रति माह पर मजबूत रहती हैं।

गैराज रूपांतरण

एक मौजूदा गैराज को ADU में परिवर्तित करना सबसे कर-कुशल विकल्पों में से एक है क्योंकि मौजूदा नींव और फ्रेमिंग निर्माण लागत को काफी कम करते हैं। काउंटी केवल रूपांतरण कार्य के मूल्य का मूल्यांकन करता है, पूर्व-मौजूदा गैराज संरचना का नहीं।

जूनियर ADU (JADU)

एक जूनियर ADU मुख्य घर के मौजूदा फुटप्रिंट के भीतर बनाया जाता है — आमतौर पर एक बेडरूम को या घर के एक हिस्से को अपने स्वयं के प्रवेश द्वार और किचनेट के साथ एक आत्मनिर्भर इकाई में परिवर्तित करके। क्योंकि कोई नई वर्ग फुटेज नहीं जोड़ी जाती है, मूल्यांकित मूल्य की वृद्धि न्यूनतम है।

4. किराये की आय कर वृद्धि को कैसे ऑफसेट करती है

सबसे महत्वपूर्ण संख्या यह नहीं है कि आपके कर में कितनी वृद्धि होती है — यह है कि वह वृद्धि आपकी किराये की आय से कैसे तुलना करती है। हर बे एरिया शहर में, ADU किराये की आय नाटकीय रूप से संपत्ति कर वृद्धि से अधिक होती है:

• अलग ADU: $2,400–$4,800/वर्ष कर वृद्धि बनाम $28,800–$42,000/वर्ष किराये की आय
• संलग्न ADU: $1,600–$3,200/वर्ष कर वृद्धि बनाम $24,000–$33,600/वर्ष किराये की आय
• गैराज रूपांतरण: $1,200–$2,400/वर्ष कर वृद्धि बनाम $21,600–$30,000/वर्ष किराये की आय
• JADU: $800–$1,600/वर्ष कर वृद्धि बनाम $18,000–$24,000/वर्ष किराये की आय

यहां तक कि सबसे रूढ़िवादी परिदृश्य में, किराये की आय कर वृद्धि को 6 से 15 गुना कवर करती है। एक ADU से संपत्ति कर वृद्धि प्रभावी रूप से एक मामूली ऑपरेटिंग व्यय है, वित्तीय बोझ नहीं।

5. अपने ADU संपत्ति कर प्रभाव को कैसे कम करें

जबकि आप अनुपूरक मूल्यांकन से पूरी तरह बच नहीं सकते, आपके कर वृद्धि को यथासंभव कम रखने के लिए वैध रणनीतियां हैं:

• एक गैराज रूपांतरण या JADU चुनें यदि कर को कम करना प्राथमिकता है — उनके पास सबसे कम मूल्यांकित मूल्य हैं क्योंकि वे मौजूदा संरचनाओं को पुनः उपयोग करते हैं।
• निर्माण लागत को उचित रखें — मूल्यांकनकर्ता निर्माण लागत के आधार पर मूल्य आधारित करता है, तो विलासवान परिष्करण जो अधिक खर्च करता है उच्च मूल्यांकन में परिणत होगा।
• गृहस्वामी छूट के लिए फाइल करें — यदि आप संपत्ति पर रहते हैं, तो आप अपने प्राथमिक आवास पर मूल्यांकित मूल्य में $7,000 की कमी के लिए योग्य हो सकते हैं।
• मूल्यांकन को चुनौती दें — यदि आप मानते हैं कि काउंटी ने आपके ADU का अधिक मूल्यांकन किया है, तो आपको अनुपूरक बिल के 60 दिनों के भीतर मूल्यांकन अपील दाखिल करने का अधिकार है।
• एक अनुभवी ठेकेदार के साथ काम करें — एक बे एरिया ADU बिल्डर जो स्थानीय मूल्यांकन प्रथाओं को समझता है लागत-प्रभावी डिजाइन निर्णय लेने में आपकी सहायता कर सकता है।