灣區老舊住宅地震加固指南

作者 Raven Vuong

灣區位於美國最活躍的斷層帶之上，聖荷西、山景城、帕羅奧圖及周邊城市的數萬棟老舊住宅都是在現代地震建築規範出台之前建造的。如果您的住宅建於1980年之前，很可能需要進行地震加固，以保護您的家人和投資。好消息是：地震加固工程已被廣泛理解，費用日漸合理，加州甚至提供補助金來幫助支付成本。

本指南涵蓋灣區房屋業主需要了解的關於地震加固的一切：工程內容、成本、您是否符合Brace+Bolt計畫的資格，以及如何找到合適的承包商。

1. 什麼是地震加固？

地震加固（也稱為地震改造）加強現有住宅以更好地抵抗地震破壞。目標不是使房屋完全防震 — 這是不可能的 — 而是在地震時保持房屋在基礎上、防止脆弱區域崩塌，並減少可能使住宅無法居住的重大結構損壞風險。

大多數灣區老舊住宅存在一種或多種地震脆弱性，現代建築規範已經解決了這些問題。加固工程將這些特定的薄弱環節提升到當前標準。

基礎螺栓固定

基礎螺栓固定（也稱為錨栓）使用鋼螺栓和金屬板將房屋的木製框架與混凝土基礎物理連接。在許多1980年前的住宅中，房屋僅靠重力坐在基礎上。地震時，房屋可能完全從基礎上滑落。基礎螺栓固定是最基本的加固工程，對於典型灣區住宅，成本為3,000至7,000美元。

不完全牆面支撐

不完全牆面是位於基礎和一樓之間的短木牆，通常見於有抬高基礎或爬行空間的住宅中。這些牆在結構上較弱，在地震中往往會崩塌，導致房屋下沉和傾斜。支撐涉及在不完全牆面上添加膠合板覆蓋，使其變得剛性。成本：對於大多數灣區住宅，為4,000至8,000美元。

軟故事加固

軟故事建築的一樓較弱 — 通常是車庫、停車棚或大窗口開口 — 上方有生活空間。這在灣區多戶建築和某些帶內建車庫的單家庭住宅中很常見。軟故事加固添加鋼力矩框架或膠合板剪力牆以加強較弱的樓層。這些是最昂貴的加固工程，住宅物業的費用範圍從15,000至40,000美元。

2. 哪些住宅需要加固？

年份和建築特徵指標

如果以下任何情況適用，您的住宅可能需要地震加固：

• 1980年前建造 — 1980年前的住宅是在加州採納現代地震建築規範之前建造的
• 有爬行空間的抬高基礎 — 表示可能存在需要支撐的不完全牆面
• 未與基礎螺栓固定 — 常見於1950年代中期前建造的住宅
• 內建車庫或停車棚 — 典型的軟故事脆弱性
• 未加固的磚砌 — 磚煙囪、磚基礎或磚牆
• 山坡位置 — 斜坡上的住宅因土壤移動而面臨額外的地震風險

在灣區，聖荷西、山景城、Mountain View和帕羅奧圖老舊社區的相當大比例住宅屬於一個或多個這些類別。

如何獲得檢驗

合格的承包商或結構工程師可以在大約一小時內檢驗您的住宅並確定具體的地震脆弱性。許多灣區承包商提供免費的地震評估。檢驗通常包括檢查爬行空間是否有基礎螺栓、檢查不完全牆面，以及評估整體結構狀況。Brace+Bolt計畫承包商也可以確定您的住宅是否符合州補助金的資格。

3. 灣區地震加固成本

灣區的加固成本由於勞動力成本和當地許可要求而高於州平均水準，但它仍然是您可以進行的最具成本效益的住宅安全投資之一：

灣區單家庭住宅最常見的加固 — 基礎螺栓固定結合不完全牆面支撐 — 通常成本為5,000至12,000美元，可在數天內完成。相比之下，地震損壞修復成本（通常為100,000美元或更多），數據很清楚。

4. Brace+Bolt補助金計畫

加州地震Brace+Bolt（EBB）計畫提供最高3,000美元的補助金，以幫助房主支付地震加固費用。該計畫由加州地震局資助，已幫助數千名灣區房主加強他們的住宅。

資格要求

• 住宅必須是單家庭、自住住宅
• 1980年前建造（在大多數參與的郵遞區號）
• 位於參與郵遞區號內（大多數灣區城市符合條件）
• 住宅必須有抬高基礎（不完全牆面或柱樁式）
• 住宅不能已按當前標準進行過加固

如何申請

申請每年開放（通常在秋季）。該過程涉及在Brace+Bolt網站上註冊、選擇註冊承包商、獲得評估、完成加固工程，以及提交報銷申請。3,000美元的補助金涵蓋了標準螺栓和支撐加固的大部分成本。您的一般承包商可以引導您完成該過程並處理文件。

5. 選擇加固承包商

並非每個一般承包商都有地震加固經驗。以下是在灣區聘請加固承包商時要查找的內容：

• CSLB執照 — 在cslb.ca.gov驗證承包商持有有效的加州承包商執照
• 加固特定經驗 — 請求以前地震加固項目的照片和推薦信，而不僅僅是一般改裝
• Brace+Bolt註冊 — 如果您申請補助金，您的承包商必須在EBB計畫中註冊
• 結構工程 — 對於軟故事加固或複雜項目，承包商應與持證結構工程師合作
• 許可處理 — 承包商應提取所有必需的建築許可並安排檢驗
• 保險 — 確認當前的一般責任和工人賠償金覆蓋

9Builders是一家有執照的灣區一般承包商，在聖荷西和南灣的地震加固、基礎工程和結構升級方面擁有經驗。聯繫我們以獲得免費的住宅地震評估。