सही होम बिल्डर को कैसे चुनें

द्वारा Raven Vuong

एक होम बिल्डर का चयन करना गृहस्वामी द्वारा किए जाने वाले सबसे महत्वपूर्ण निर्णयों में से एक है। एक महान बिल्डर समय पर, बजट के अंदर, और ऐसी कारीगरी के साथ काम करता है जो दशकों तक टिकी रहे। गलत बिल्डर आपको हजारों डॉलर, महीनों की देरी, और वर्षों की हताशा का खर्च दे सकता है। Bay Area में, जहां निर्माण लागत अधिक है और परियोजनाएं जटिल हैं, दांव और भी अधिक हैं।

यह गाइड आपको एक कस्टम होम बिल्डर या रीमॉडलिंग ठेकेदार का मूल्यांकन, तुलना, और आत्मविश्वास के साथ चयन करने का तरीका बताता है।

अनुसंधान और संदर्भ के साथ शुरुआत करें

सर्वश्रेष्ठ बिल्डरों की प्रतिष्ठा उनसे आगे होती है। एक भी बोली का अनुरोध करने से पहले, कई स्रोतों से नाम इकट्ठा करने में समय लगाएं। एक पड़ोसी से अनुशंसित एक बिल्डर जिसने वास्तव में इस प्रक्रिया से गुजरा है, सौ पांच सितारा Google समीक्षाओं के लायक है।

ऑनलाइन समीक्षाएं

Google, Yelp, Houzz, और Better Business Bureau की जांच करें। पैटर्न देखें — संचार, बिलिंग आश्चर्य, या अधूरी पंच सूचियों के बारे में सुसंगत शिकायातें कुछ नकारात्मक समीक्षाओं की तुलना में अधिक बताने वाली हैं। 4.6 सितारों की औसत के साथ 50 समीक्षाओं वाला एक बिल्डर पांच परिपूर्ण समीक्षाओं वाले से अधिक विश्वसनीय है।

वर्ड-ऑफ-माउथ संदर्भ

पड़ोसियों, दोस्तों, और सहकर्मियों से पूछें जिन्होंने पिछले कुछ वर्षों में समान परियोजनाएं पूरी की हैं। विशेष रूप से पूछें: क्या परियोजना बजट में आई? क्या यह समय पर समाप्त हुआ? क्या आप उन्हें बिना किसी संकोच के फिर से नियुक्त करेंगे? यह आखिरी सवाल सबसे ज्ञानवर्धक है।

क्रेडेंशियल्स और लाइसेंसिंग सत्यापित करें

कैलिफोर्निया में, हर सामान्य ठेकेदार के पास एक वैध Contractors State License Board (CSLB) लाइसेंस होना चाहिए। एक अनलाइसेंस्ड ठेकेदार को नियुक्त करना अवैध है और यदि कुछ गलत हो जाता है तो आपको विशाल वित्तीय और कानूनी जोखिम के लिए उजागर करता है।

CSLB लाइसेंस

कुछ भी हस्ताक्षर करने से पहले cslb.ca.gov पर किसी भी ठेकेदार के लाइसेंस को सत्यापित करें। पुष्टि करें कि लाइसेंस सक्रिय है, सही वर्गीकरण (B — अधिकांश आवासीय कार्य के लिए सामान्य निर्माण) को कवर करता है, और कोई अनुशासनात्मक इतिहास नहीं है। यह पांच मिनट लगता है और जोखिम की एक महत्वपूर्ण श्रेणी को समाप्त करता है।

बीमा और बांड

आपके बिल्डर के पास सामान्य देयता बीमा और कर्मचारी मुआवजा होना चाहिए। बीमा प्रमाणपत्र मांगें और सत्यापित करें कि वे वर्तमान हैं। यदि एक कर्मचारी आपकी संपत्ति पर घायल हो जाता है और ठेकेदार के पास कर्मचारी मुआवजा नहीं है, तो आप उत्तरदायी हो सकते हैं। इस कदम को न छोड़ें।

पिछले कार्य की समीक्षा करें

हर गंभीर बिल्डर के पास एक पोर्टफोलियो है। अपने के समान प्रकार और पैमाने की परियोजनाएं देखने के लिए कहें — यदि आप एक कस्टम होम बना रहे हैं, तो उनकी कस्टम होम परियोजनाओं को देखें, केवल रसोई रीमॉडल नहीं। यदि संभव हो, तो व्यक्तिगत रूप से एक पूर्ण परियोजना का दौरा करें। फोटो भ्रामक हो सकते हैं; एक समाप्त स्थान के अंदर खड़े होना नहीं है।

दो या तीन पूर्व ग्राहकों की संपर्क जानकारी मांगें और वास्तव में उन्हें कॉल करें। पूछें कि जब समस्याएं आईं तो बिल्डर ने कैसे संभाला — हर परियोजना में कुछ समस्याएं होती हैं। एक अच्छे ठेकेदार का पैमाना यह नहीं है कि समस्याएं हुईं, बल्कि उन्हें कैसे हल किया गया।

सही प्रश्न पूछें

कोई भी बोली स्वीकार करने से पहले, प्रत्येक ठेकेदार से व्यक्तिगत रूप से मिलें और इन प्रश्नों के माध्यम से काम करें। उनके उत्तर — और वे कैसे उत्तर देते हैं — आपको सब कुछ बताते हैं।

• मेरी नौकरी पर समर्पित परियोजना प्रबंधक कौन होगा?
• काम का कितना प्रतिशत आपके अपने दल द्वारा किया जाता है बनाम उप-ठेकेदार?
• आप अनुमति आवेदन और निरीक्षण को कैसे संभालते हैं?
• आपकी विशिष्ट भुगतान अनुसूची क्या है?
• आप परिवर्तन आदेशों को कैसे दस्तावेज़ और मूल्य निर्धारित करते हैं?
• आपका वर्तमान बैकलॉग क्या है, और आप वास्तव में कब शुरू कर सकते हैं?
• क्या आप एक विस्तृत बोली प्रदान कर सकते हैं — एक मुश्त राशि नहीं?
• आप अपने काम पर क्या वारंटी प्रदान करते हैं?

देखने के लिए लाल झंडे

निम्नलिखित चेतावनी के संकेत हैं कि किसी भी बिल्डर के साथ एक अनुबंध पर हस्ताक्षर करने से पहले आपको रुकना चाहिए।

• असामान्य रूप से कम बोली — एक बोली जो दूसरों से काफी नीचे है, आमतौर पर इसका मतलब है कि ठेकेदार कोनों को काट रहा है, दायरे को याद कर रहा है, या परिवर्तन आदेशों के माध्यम से मार्जिन को ठीक करने की योजना बना रहा है।
• बड़ी अग्रिम जमा — कैलिफोर्निया कानून आवासीय कार्य के लिए ठेकेदार जमा को 10% या $1,000 तक सीमित करता है, जो भी कम हो। एक ठेकेदार जो आगे 30% या 50% मांगता है, वह एक लाल झंडा है।
• कोई लिखित अनुबंध नहीं — कभी हाथ की मिलाहट पर न जाएं। हर दायरा आइटम, सामग्री विनिर्देश, समयरेखा, और भुगतान मील का पत्थर लिखित होना चाहिए।
• तुरंत निर्णय लेने के लिए दबाव — वैध ठेकेदार आपको दबाव नहीं देते हैं। उच्च-दबाव रणनीति हताशा या बुरे विश्वास को इंगित करती है।
• कोई भौतिक पता या स्थानीय उपस्थिति नहीं — एक ठेकेदार जिसके पास कोई सत्यापन योग्य स्थानीय कार्यालय नहीं है, यदि चीजें गलत हो जाती हैं तो जवाबदेही करना कठिन है।
• अनुमति खींचने में अनिच्छा — कोई भी ठेकेदार जो अनुमति को "समय या पैसे बचाने के लिए छोड़ने का सुझाव देता है, आपको विशाल देयता के लिए उजागर कर रहा है। दूर चले जाएं।

अनुबंध को समझें

एक ठोस अनुबंध दोनों पक्षों की रक्षा करता है। हस्ताक्षर करने से पहले इसे पूरी तरह से पढ़ें और किसी अस्पष्ट बात के बारे में प्रश्न पूछें।

भुगतान अनुसूची

भुगतान परियोजना के मील के पत्थरों से जुड़ा होना चाहिए — नींव पूर्ण, फ्रेमिंग पूर्ण, रफ-इन पूर्ण, आदि — मनमाना तारीखों के लिए नहीं। कभी पूर्ण काम से आगे का भुगतान न करें। एक ठेकेदार जिसे पैसे की जरूरत है वे अर्जित करने से पहले, एक ठेकेदार नकद प्रवाह समस्याओं वाला है।

परिवर्तन आदेश

मूल दायरे से हर विचलन को काम शुरू करने से पहले एक हस्ताक्षरित परिवर्तन आदेश में दस्तावेज़ किया जाना चाहिए। समझें कि आपके ठेकेदार परिवर्तन आदेशों को कैसे मूल्य निर्धारित करते हैं — समय और सामग्री या निर्धारित कीमत — और सुनिश्चित करें कि प्रक्रिया आधार अनुबंध में स्पष्ट रूप से परिभाषित है। अहस्ताक्षरित मौखिक समझौते अप्रवर्तनीय हैं।

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